LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 – 307 S 8/25 Grenze überschritten: Wann hohe Mieten sittenwidrig sind

Die Frage, wann eine überhöhte Miete die Schwelle zur Sittenwidrigkeit überschreitet, gehört zu den zentralen Problemfeldern des Wohnraummietrechts. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten geraten hohe Mietforderungen zunehmend in den Fokus gerichtlicher Kontrolle. Das Urteil des LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 – 307 S 8/25 greift diese Problematik auf und konkretisiert die Voraussetzungen, unter denen ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete zur Annahme einer Wuchermiete im Sinne des § 138 BGB führt. 

1. Sachverhalt

Dem Verfahren lag ein Mietverhältnis in Hamburg zugrunde, bei dem eine Wohnung zu einem monatlichen Mietpreis vermietet wurde, der einem Quadratmeterpreis von 15,18 €/m² entsprach. Grundlage hierfür war eine im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 80 m². Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch lediglich 56 m², wodurch sich die wirtschaftliche Belastung pro Quadratmeter faktisch nochmals erhöhte.

Die zuständige Sozialbehörde, die die Miete übernahm, überprüfte später die Angemessenheit der Miethöhe und machte Rückforderungsansprüche geltend. Maßgeblich war dabei der Vergleich mit der ortsüblichen Miete, die nach dem Hamburger Mietspiegel bei lediglich 7,35 €/m² lag.

Der Vermieter berief sich im Verfahren unter anderem darauf, die Miethöhe aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen für gerechtfertigt gehalten zu haben. Zudem habe er die Wohnflächenangabe aus einem früheren Mietverhältnis übernommen.

2. Entscheidung des Landgerichts Hamburg

Das Landgericht Hamburg wies die Berufung zurück und bestätigte die erstinstanzliche Verurteilung zur Rückzahlung überhöhter Miete.

a) Auffälliges Missverhältnis

Nach Auffassung des Gerichts lag ein besonders deutliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor. Die verlangte Miete von 15,18 €/m² überschritt die ortsübliche Vergleichsmiete von 7,35 €/m² um etwa das Doppelte. Bereits eine Überschreitung um rund 50 % kann im Mietrecht ein auffälliges Missverhältnis begründen. Bei einer derart massiven Abweichung war die Schwelle zur Sittenwidrigkeit daher eindeutig überschritten.

b) Bedeutung des Mietspiegels

Das Gericht bestätigte die zentrale Rolle des qualifizierten Mietspiegels als maßgebliche Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Sachverständigengutachten sei nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel eine verlässliche Datengrundlage bietet.

Ein Vermieter, der dessen Aussagekraft in Zweifel zieht, muss substantiiert darlegen, weshalb die dort ausgewiesenen Werte im konkreten Fall nicht zutreffen. Pauschale Einwendungen genügen nicht.

c) Rolle der Quadratmeterangabe und verwerfliche Gesinnung

Besondere Bedeutung maß das Gericht der fehlerhaften Wohnflächenangabe bei. Die Angabe von 80 m² statt tatsächlich 56 m² führte dazu, dass der tatsächliche Quadratmeterpreis erheblich höher lag als es die vertragliche Darstellung vermuten ließ.

Diese Abweichung wirkte sich nicht nur auf die rechnerische Bewertung der Miethöhe aus, sondern wurde auch als wesentliches Indiz für eine verwerfliche Gesinnung gewertet. Ein gewerblicher Vermieter müsse die tatsächlichen Gegebenheiten seiner Wohnung kennen oder zumindest überprüfen. Die ungeprüfte Übernahme fehlerhafter Angaben durch einen Verwalter entlaste ihn nicht, wenn die Abweichung offensichtlich ist.

Auch die Annahme eines Baualtersklassenwechsels aufgrund von Modernisierungen rechtfertigte die erhebliche Abweichung von der ortsüblichen Miete nicht.

3. Rechtliche Einordnung

Die Entscheidung beruht auf § 138 Abs. 1 BGB. Danach ist ein Rechtsgeschäft sittenwidrig, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und zusätzlich eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hinzutritt. Beide Voraussetzungen sah das Gericht als erfüllt an.

4. Praktische Konsequenzen

Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter ihre Mietpreisgestaltung konsequent an den tatsächlichen Marktverhältnissen ausrichten müssen. Insbesondere die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche ist von zentraler Bedeutung, da bereits fehlerhafte Angaben die rechtliche Bewertung der Miethöhe erheblich beeinflussen können.

Zugleich zeigt die Entscheidung, dass überhöhte Mieten auch rückwirkend überprüft und zurückgefordert werden können. Der qualifizierte Mietspiegel stellt dabei ein effektives und prozessual anerkanntes Instrument dar.

5. Bewertung

Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg bestätigt die gefestigte Rechtsprechung zur Wuchermiete und verdeutlicht, dass eine Verdopplung der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig zur Annahme von Sittenwidrigkeit führt.

Besonders prägnant ist die Gewichtung der fehlerhaften Wohnflächenangabe, die das Gericht nicht nur als rechnerischen Faktor, sondern als entscheidendes Indiz für die subjektive Vorwerfbarkeit heranzieht. Damit verschärft die Entscheidung die Anforderungen an die Sorgfalt von Vermietern und stärkt zugleich die Position von Mietern und öffentlichen Kostenträgern bei der Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen.

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 – 307 S 8/25